New 10-year visa for Chinese visitors in the U.S.A

A new visa extension for US and Chinese citizens is expected to boost US tourism and is being looked upon as a positive step in relations between the two super powers.
US President Barack Obama announced on Monday in Beijing that the US and China had agreed to a reciprocal 10-year visa policy for tourists and businessmen. Speaking during the Asia-Pacific Economic Cooperation (APEC) summit, Obama said the move would “benefit everyone”.
It will allow citizens of each country to travel between the two countries for up to 10 years on a single visa, putting China on level footing with other major trade partners like Brazil and several European countries. Travelers and students can currently receive one-year visas. Students will also now be able to obtain five-year visas. The visa extensions will start on Wednesday.
The change is expected to be a boon for the US economy, creating up to 440,000 American jobs by 2021 because increased tourism and business spurred by visits from more than 7 million Chinese would generate nearly $85 billion in revenue, according to a White House estimate.
Last year 1.8 million Chinese travelers visited the US, contributing $21.1 billion to the economy and supporting more than 109,000 American jobs, according to a White House estimate.
The tourism industry accounted for 2.8 percent of US GDP and nearly 70 million international tourists spent $166 billion in the US in 2012, according to the US Commerce Department’s International Trade Administration.
“Where this will make the most impact is on the repeat traveler to the US from China,” said Evan Saunders, CEO of Attract China, a Boston and Beijing consultant that helps US businesses attract Chinese tourists.
He said many Chinese visitors who want to make multiple visits to the US won’t have to go through what can be a time-consuming process of renewing a visa every year.
“By 2018, Chinese tourists are expected to be the top overseas traveler to the US,” Saunders told China Daily.
What do US businesses have to do to take advantage of the projected influx of tourists?
“US businesses need to utilize the Internet and social media to engage the Chinese consumer,” said Saunders. “And they need to do it about six months before the Chinese tourist departs for the US.”
In 2012, Obama issued an executive order to ease the issuance of visas to visiting Chinese and to speed up the visa request process at China’s US consulates.
“This convinced hundreds of thousands of Chinese visitors to choose the US as a leisure and shopping destination and knowing that an average Chinese visitor to the US spends an average of $7,000 per trip, the impact on the US economy could be measured in additional billions,” said Pierre Gervois, CEO and publisher of China Elite Focus Magazines.
The visa extension will bring explosive growth to the tourism industry, said Ralph Zhu, marketing director of US International Trip, a California-based travel agency which expects 300,000 customers from China this year.
“The biggest growth may come from Chinese students studying in the US,” he said, “A student may spend three or four years in the United States. Under the new visa policy, their family and friends won’t worry about renewing their visas and therefore are more likely to visit them every year.”
The Chinese account for about 28 percent of the foreign students studying in the US according to the Institute of International Education’s Open Door report.
The basic visa processing fee will remain the same, according to the US State Department.
Obama arrived in Beijing earlier for a week-long trip to the region and the APEC summit. Later he is scheduled for a state visit with Xi.
“The fact that President Obama announced these changes with what he termed the strong approval of Chinese President Xi Jinping at a major multi-lateral event like the APEC summit is a positive step,” Kenneth Lieberthal, senior fellow in foreign policy at the Washington-based Brookings Institution,told China Daily.
However, Lieberthal said the agreement’s effect on the relationship between the two super powers will probably be muted.
“It’s a huge and complicated relationship. Still it does suggest that both sides want to accomplish some positive things. The new visa requirements will provide a boost to travel and it will increase interaction between the two countries. That is always a good thing,” he said.
Lu Huiquan in New York contributed to this report.
Article by PAUL WELITZKIN, China Daily USA, New York
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Top 10 S. Korean companies operating in China

President Xi Jinping arrived in Seoul on July 3 at the start of his first visit to South Korea since taking office last year.

Upon arrival in Seoul, President Xi said he looks forward to exchanging in-depth views with South Korean President Park Geun-hye and jointly mapping out the future of bilateral cooperation.

China is South Korea’s leading export destination and source of imports – and it is thus South Korea’s largest trading partner. Two-way trade hit $274.2 billion in 2013, a 55-fold increase since 1992 – the year the two countries established diplomatic ties.

South Korea is China’s third biggest trading partner, and its investment in China rose 87.9 percent in the first five months this year.

The following list concerns details about the top 10 South Korean companies that have contributed the most to trade ties between the two countries.

Source: Fortune Global 500 2013 list

 

No. 10: S-Oil

China office location: Shanghai municipality

Fortune Global 500 2013 rank: 371

CEO: Nasser Al-Mahasher

Employees: 2,691

Revenues: $30,829.9 million

Profits: $519.5 million

Assets: $11,674.9 million

No. 9: Korea Gas Corporation

China business unit location: Hong Kong SAR

Fortune Global 500 2013 rank: 365

CEO: Kangsoo Choo

Employees: 2,976

Revenues: $31,103.40 million

Profits: $325.6 million

Assets: $37,948.3 million

 

No. 8: Kia Motors Corporation

China headquarters location: Shanghai municipality

Fortune Global 500 2013 rank: 252

CEO: Hyoung-Keun Lee

Employees: 47,083

Revenues: $41,945.8 million

Profits: $3,431.4 million

Assets: $30,266.1 million

 

No. 7: GS Caltex Corporation

China business unit location: Shandong province

Fortune Global 500 2013 rank: 239

CEO: Jin-Soo Huh

Employees: 4,535

Revenues: $43,407.6 million

Profits: $651.8 million

Assets: $21,060.4 million

 

No. 6: Korea Electric Power Corporation

China headquarters location: Beijing municipality

Fortune Global 500 2013 rank: 235

CEO: Hwan-Eik Cho

Employees: 38,611

Revenues: $43,612.9 million

Profits: $-2,811.6 million

Assets: $136,534 million

 

No. 5: LG Electronics Inc

China headquarters location: Beijing municipality

Fortune Global 500 2013 rank 225

CEO: Bon-Joon Koo

Employees: 86,697

Revenues: $45,246.1 million

Profits $59.3 million

Assets $29,387.1 million

 

No. 4: POSCO (Pohang Iron and Steel Company)

China headquarters location: Beijing municipality

Fortune Global 500 2013 rank: 167

CEO Joon-Yang Chung

Employees 35094

Revenues: $56,472.5 million

Profits: $2,186 million

Assets: $74,049.1 million

 

No. 3: Hyundai Motor Company

China headquarters location: Beijing municipality

Fortune Global 500 2013 rank: 104

CEO: Mong-Koo Chung

Employees: 98,348

Revenue: $74,998.5 million

Profits: $7601.8 million

Assets: $113,539 million

 

No. 2: SK Holdings Co Ltd

China headquarters location: Beijing municipality

Fortune Global 500 2013 rank: 57

CEO: Tae-won Chey

Employees: 78,593

Revenue: $106,258.8 million

Profits: $931.3 million

Assets: $84,679.5 million

 

No. 1: Samsung Electronics Co Ltd

China headquarters location: Beijing municipality

Fortune Global 500 2013 rank: 14

CEO: Oh-Hyun Kwon

Employees: 236,000

Revenue: 178,554.80 million

Profits: $20,585.7 million

Assets: $169,154.6 million

Hawaii’s New Foreign Real Estate Buyers

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Wealthy Koreans and Chinese from three locations join Japanese and Canadian buyers in the local market

BY DENNIS HOLLIER

Honolulu is one of the top 10 real estate markets in the country for international buyers.

Maybe you’re not surprised, but, according to Inman News, a prominent national source of real estate intelligence, 3.6 percent of all homes sold on Oahu between May 2011 and January 2012 went to buyers with a foreign tax bill address. That’s roughly twice the national average.

On the one hand, this factoid seems to confirm the obvious. Resort towns have always gotten the biggest slice of the international market, which is comprised mostly of affluent people seeking second homes. In that sense, high-end communities like Kahala, Wailea and Hualalai look like the quintessential market for these wealthy foreigners. But if you look closely at the numbers, the story becomes more complicated.

Bigger Picture

That’s because Hawaii differs from other U.S. markets in important ways. First, Hawaii real estate doesn’t offer the bargains international investors can find elsewhere. According to the Inman report, we don’t have the high vacancy or foreclosure rates that have depressed prices in Phoenix, Las Vegas and Florida. For example, in 2010, Cape Coral-Fort Myers, Fla., one of the top 10 markets for international buyers, had a vacancy rate of 37 percent, the highest in the country. The national figure is about 13 percent. In Hawaii, the vacancy rate is barely more than 8 percent.

That same divergence is reflected in the low number of foreclosure sales in the Islands. In Miami, during the fourth quarter of 2011, foreclosure sales accounted for 24 percent of all residential sales. In Phoenix, it was 39 percent. In Las Vegas, the country’s distressed property capital, an amazing 58.7 percent of all homes sold were foreclosures. In contrast, just 6.1 percent of Honolulu sales were foreclosures. The comparative health of Hawaii’s real estate market hasn’t yielded bargain-basement prices, so it’s not surprising that most foreign buyers have looked elsewhere.

Home Front

The biggest difference with the Hawaii market may simply be the mix of foreign buyers. Across the country, Canadians make up 23 percent of all international buyers, followed by the English and other Europeans. In Florida, which has six of the top 10 markets for foreign buyers, that trend is even more pronounced, with Canadians comprising more than 70 percent of the international market. In Hawaii, of course, Asian buyers predominate. According to the National Association of Realtors (NAR), Japan-based buyers still account for more than 58 percent of all international sales in Hawaii. Canadians are also an important market, but they make up just over 16 percent of foreign buyers. The next largest group is the fabled Chinese, comprising nearly 6 percent of all international sales.

This is a familiar landscape to Hawaii Realtors who specialize in foreign buyers. But there are subtle changes obscured in that data. Those changes aren’t lost on Patricia Choi of Choi International, Hawaii Business’s Top Realtor for three out of the past five years, largely due to international sales.

“Now, we have two or three new sets of buyers,” Choi says. “The first is the Koreans. They don’t have to have a visa anymore, and they can stay up to 90 days. Because of that, we have more people from Korea who are looking to buy vacation homes here. And they come in all ages, from young ones who’ve been very successful to older retirees.

“The second group is the Chinese – and actually you have three groups of those. You have the ones from mainland China, those from Taiwan and those from Hong Kong.”

It’s the group from mainland China that has some Realtors on the edge of their seats. After all, the country’s booming economy has produced hundreds of thousands of new millionaires, and, according to Juwai.com, a popular Chinese real estate portal, as many as 85 percent of them would like to immigrate to the U.S. or send their children to school here. That’s why smart Realtors like Choi see so much potential in the China market. Although Choi says that 60 percent to 70 percent of her business last year was from Japan, she’s focusing more and more attention on China.

“I’ll be leaving on a flight to China next week,” she says. “This is my third year in a row that I’m going to China.” She’s also going to Seoul this year instead of Tokyo.

Understanding foreign buyers isn’t just important for Honolulu Realtors; foreign buyers also play an important, albeit diminished, role in the market for high-end property on the Neighbor Islands. “We currently have about 300 members (owners),” says Rob Kildow, principal broker and director of sales for Hualalai Realty, which handles sales for the Hualalai Resort on Hawaii Island. “It looks like about 3.5 percent of our members are Japan-based. We also have members from Australia, Canada, Holland, Hong Kong, Korea and Singapore; but everybody is less than 1 percent except the Japan contingent.” Overall, though, he estimates nearly 20 percent of his sales are to foreign buyers. Given the amount of international money coming in, Kildow, like Choi, is keenly aware of what drives foreign buyers.

“Without getting too complicated,” he says, “a lot of it has to do with currency valuations. With the weak dollar, that’s made us more attractive to international buyers.” Probably the best example is the yuan, which is up 34 percent against the dollar over the past three years. That amounts to a 34 percent discount on U.S. real estate for Chinese buyers. That same scenario is playing out with the yen, the Korean won and the Canadian dollar.

“Lift is also an important part if it,” Kildow says. “Now, for example, there’s a once- or twice-a-week flight out of Hong Kong. There was an almost immediate jump in buyers with that. That works whenever you get more lift; you always get a pick-up in interest from those areas. People are creatures of convenience.”
Probably the most important issue for foreign buyers is the difficulty in obtaining financing. Banks simply don’t want to offer a typical mortgage to foreign nationals, which means these transactions often involve large quantities of cash. This is particularly troubling for Chinese buyers, who, because of tight currency regulations, often have difficulty getting money out of China.

“You can get money out of Hong Kong or Taiwan,” says Pat Choi, “But out of mainland China, you’re restricted to something like $50,000 per person per year.”
This is a serious impediment to buying real estate, she notes. “Some are able to get 50 percent loans. And they have big families. But most of the people doing this are pretty affluent; they’re people who have a lot of cash saved up.”

According to Choi, if young Realtors want to get into the international market, they have to understand all these issues. “They need to educate themselves,” she says. “They need to go to the NAR meetings and be active in the international section.” Maybe most important, they need to understand the needs of the international buyer. Choi recommends traveling to foreign countries and learning what potential buyers are like in their own environment.

She offers one more piece of wisdom: “This doesn’t happen overnight. It takes time.”

Top 10 U.S. Markets for Foreign Buyers

Foreign buyers as a percentage of all buyers in each market

Lakeland-Winter Haven, Fla. 9.2%
Cape Coral-Fort Myers, Fla. 8.5%
Orlando-Kissimmee-Sanford, Fla. 6.9%
North Point-Bradenton-Sarasota, Fla. 6.5%
Miami-Fort Lauderdale-Pompano Beach, Fla. 5.3%
Phoenix-Mesa-Glendale, Ariz. 4.2%
New York County, N.Y. (Manhattan) 3.7%
Honolulu 3.6%
Tampa-St. Petersburg-Clearwater, Fla. 2.9%
Las Vegas-Paradise, Nev. 2.8%

Photo: Thinkstock

Source: Inman News, reporting on all homes sold between May 2011 and January 2012.

Photo: Thinkstock

Launch a Business, Get a Green Card

One way Chinese real estate buyers are getting around visa rules and currency restrictions is by investing in U.S. businesses. According to the U.S. Citizenship and Immigration Service, over the past four years there’s been a 35 percent up-tick in EB-5 applications, a program that awards permanent resident status to foreigners who invest at least $500,000 in new U.S. business ventures that create a minimum of 10 jobs. Last year, 78 percent of all applicants for the program were Chinese nationals.

Hawaii Business

夏威夷房地产 – 梦碎加拿大,中国富豪投资移民将何去何从?

梦碎加拿大,中国富豪投资移民将何去何从?

2014-02-13 14:45:56 来源:中国日报网

爆炸性消息,据加拿大联邦政府2月11日公布的2014年财政预算案,加拿大一次性(once-and-for-all)一刀切6.6万联邦投资移 民积案,退款2百万加元申请费。被一刀切的6.6万联邦投资移民中大约有5.9万投资移民,7千企业家移民。幸运的是不包括魁省投资移民和各省提名项目的 移民申请人。这等于仍留了一个“退路”。仅中国一地就有57000多投资移民申请人梦碎。

关于这次加拿大联邦投资移民“一刀切”造成的影响,我们可以预见到的有:

1、5.7万多的中国申请人(请注意是加拿大联邦投资移民申请人,魁省和其它省提名未受影响)将被强制退回申请,联邦会退回申请费,但不会有任何补偿;

2、如果申请人不接受,可提起诉讼,但诉讼是漫长的,而且2012年被一刀切的联邦技术移民申请人至今仍在起诉中,面对高昂的时间成本、机会成本,前景不容乐观;

3、5.7万申请人中,有一部分已经转向了其它的项目,但仍然有一大部分还在等待,这些申请人依然有移民的意愿,因此,会造成其它项目,如美国、欧洲等申请人数的激增。从而,美国将面临申请周期延长以及排期限额等问题,欧洲则会面临房价上涨的风险。

一刀切,还不全额退款?

业内还有人质疑,预算案中提出的退款200万的数字可能不准。因为每个家庭申请费用为1600-1750加元,超过2万个家庭应该收到逾3000万元申请费,但是政府没有说明为何只给出了200万的退款预算。难道加拿大政府打算用15-20年的时间将申请人的申请费退回?

中国投资移民何去何从?

加拿大一直是最受中国人喜爱的移民目的地国家,在加拿大联邦一刀切之后中国人的投资移民之路怎么走?如何选择?让我们先分析下其他国家的移民政策。

澳大利亚投资移民

澳大利亚投资移民分商业移民和天才企业家移民两类。

澳大利亚商业移民是为具有成功商业管理经验的企业股东、资产或投资管理人以及高净值资产人群设置的移民类别。澳洲政府对各类申请人的规定有一定区别,对申请人所拥有的资产金额也有所不同,共计分为188A、188B、188C三类。

无论是商业移民中的哪一个类别,申请过程都需要分两个阶段逐次进行:第一阶段为四年居留签证;赴澳后,还需达到澳洲政府在投资和居住方面的相关要 求,方可获得永久居民签证。这其中,188A和188B对投资的要求低,居住的要求比较高。188C类对投资的要求高,要求投资500万澳币,居住的要求 低,4年住满160天即可。

天才企业家移民对申请的资产和投资额的要求较高,过去四个财年中,任意两个财年,公司年营业额不低于300万澳币(1600万人民币);在登陆澳大 利亚后两年内,投资至少150万澳币至当地企业或项目中(以州政府规定为准)。天才企业家移民是可以直接获得澳洲绿卡的投资移民项目。

总的来说,澳洲移民对申请人要求高、资产要求高、投资额高、移民监要求严格。但是,188C类移民因为手续简便,申请周期短,且居住要求相对比较低,还是比较受中国投资人的欢迎的,而其它几类则让很多中国移民者望而却步。

欧洲买房移民

欧债危机发生之后,葡萄牙、塞浦路斯、希腊、西班牙、匈牙利等几个欧洲国家也开始了新的投资移民政策。这些“非主流”的移民目的地国寄希望于海外投资提振本国经济,至此欧洲投资移民的大门开启。

其中,葡萄牙购置50万欧元的房产(合68万美元) ,可获居留签证,6年后有资格后申请公民;塞浦路斯30万欧元房产(合40万美元) ,可获3年居住签证,6年后可申请公民。希腊25万欧元(合34万美元)投资于房地产,可获5年居住签证;西班牙跟葡萄牙相同,投资50万欧元的房产,获 得居留权但是不能够工作,匈牙利25万欧元(合34万美元)投资于政府特别债券,可获5年居住签证。

总体来讲,欧洲国家买房获身份的投资额度优势明显。同时,欧洲正在走出经济危机的困扰,房价正在不断的上涨,也符合中国人“买房置地”的传统观念, 但欧洲很多国家的房产是跟身份挂钩的,如果房产卖掉身份也将受到影响。就拿身份而言,欧洲各个国家的绿卡含金量远不如美国、加拿大、澳洲等传统移民国家。

加拿大创业移民

2013年4月,加拿大推出新移民项目——“创业”移民计划,这是加国移民制度的重大改革之一,每年名额为2,750个。其目的是吸引创新企业家移民加拿大。根据加拿大移民政策,申请人获得风投公司的投资证明后,即可获得加拿大枫叶卡,并在加拿大创业。

整体来看,新政策材料要求简便,不需要申请人提供资金来源证明;申请周期短,8-10个月即可获得枫叶卡。但新政策刚刚开始实施,成功案例少,且可供投资人选择的项目少。

东方金诺投资移民建议:

1、转做哪个国家?

经上述分析,相比全球其他国家,美国的投资移民政策相对稳定且宽松,其对申请人只有两条要求:年满18周岁,且有能力投资50万美金。由于美国本身 就是由移民组成的国家,多语言多文化是其特性,因此当局不会对移民设置诸如语言、学历、商业背景等门槛,这为申请人省去了诸多麻烦,不用准备语言考试,资 料准备也相对简单。

2、如何挑选美国项目?

美国移民有几大类,其中EB-5投资移民最具有申请优势,是目前移民市场上的主流移民趋势。选择一个好的EB-5投资移民项目对投资人来说至关重 要。注意,我们这里提到的是“项目”,而非挑选哪个中介公司。因为,EB-5投资移民其实是一种金融产品,而不单单是传统的中介公司协助客户代办手续而 已。因此,在挑选项目的时候,需将更多注意力集中在项目背景、管理团队的专业运作能力、风险管控、是否达到 EB-5投资移民项目所需的就业指标上。

东方金诺“全城独家”推出的2014美国洛杉矶万豪酒店群III期EB-5项目,位于洛杉矶市中心的全球娱乐圣地——活力洛城(L.A. LIVE ),该项目是延续万豪前两期的成功也是万豪旗舰酒店群压轴之作;预计项目将创造4,946 个永久性全新就业机会,盈余率达65%,平均每个投资人可创造16.5个就业机会;计划由世界最大的娱乐和体育完整管理集团AEG(中国区NBA巡回赛主 办方)回购酒店,退出机制稳健;同时,该项目得到了洛杉矶市政府的倾力支持,著名美国大律师Robert C. Divine先生全程监督,可谓是不容错过。

3、如何选择最佳时机?

东方金诺投资移民专家预计,由于加拿大投资移民的关闭,将有大批移民人士转而选择美国项目。据统计,2013年,10000个投资移民签证的名额被用掉了8567个,数量是2011年的一倍多,我们认为2014年将会是美国投资移民排期时代的开始。

特别是,美国的投资移民政策将在明年9月到期。那么,由于申请人数的迅速膨胀,美国投资移民政策可能面临诸多变化,如投资门槛上升、审核难度增加、 审核时间拉长等。尤其是,业内预测投资门槛很有可能由原来的50万美元提升到80万美元左右,涨幅超过60%。若新政一旦实施,申请人就需多掏60%的资 金才能获得美国身份。在面对政策即将变化的这一年里,在排期时代到来之前,移民者应该抓紧现在的机会,将延长等待时间、政策变动等一系列风险降到最低。

为了帮助您快速应对加拿大投资移民关闭的境况,了解关于美国投资移民项目讯息,2014年2月22日14:00东方金诺(北京)国际投资顾问有限公司将在北京市朝阳区东三环北路38号泰康金融大厦20层举办一场“加拿大新政解读暨美国项目推介会”。敬请您的光临!

Chinese Steer Billions Abroad in Quest for Safety

By Nadja Brandt, Oshrat Carmiel & Dan Levy – Nov 19, 2013 8:01 AM GMT-1000

Victor J. Blue/Bloomberg
The lot at 421 Kent Ave. in the Brooklyn borough of New York. Xinyuan Real Estate Co.’s acquisition of a two-acre parcel near Brooklyn, New York’s Williamsburg waterfront may be the first time a Chinese company took control of a U.S. residential development site of more than a few units, according to 12 years of data from Real Capital Analytics Inc.

More than a dozen Chinese developers gathered for breakfast at a Los Angeles hotel one Sunday earlier this month before taking off for meetings with property brokers, attorneys and potential business partners.

The visitors, none of whom have invested in U.S. real estate development before, would then catch an evening flight to San Jose, California, and meet with more property executives there and in nearby San Francisco. In all, they would stop in six cities over 14 days, including New York and Washington.

“We like the stable and mature investment market in the U.S. relative to the Chinese market,” Jianrong Qian, chairman of Shanghai-based Chiway Holding Group Co., said through an interpreter before heading off to eat with the rest of his group at the InterContinental hotel in Century City. “We were encouraged by the pace of the recovery here in the U.S. after the financial crisis. It shows the resilience of this market.”

Developers from China are committing billions of dollars to projects around the world, from apartment towers in Brooklyn, New York, and a new business district in the U.K. to a residential redevelopment in Sydney and mixed-use buildings in downtown Los Angeles. Regulatory restrictions at home and concerns that the Chinese property market is overheating are spurring companies to venture outside their country for the first time and look far afield for construction opportunities.

“Chinese companies are getting bigger, so they want to diversify beyond their home base,” said Goodwin Gaw, co-founder and chairman of Hong Kong-based Gaw Capital Partners, which is raising as much as $500 million for its first U.S.-focused fund, to be used for real estate development and management. “They feel like it’s their time.”

Relative Stability

Major U.S. cities and parts of Europe and Australia are appealing to developers for their relative stability and predictable population growth, as well as their popularity among wealthy Chinese individual buyers that may be attracted to the properties. The safety offered is enough of a draw that the companies are tackling cultural differences and unfamiliar approval processes, and at times accepting lower returns.

In the U.S., the six biggest metropolitan areas have attracted $2.88 billion in commercial real estate investment by Chinese companies this year, up from $321 million in all of 2012, according to New York-based research firm Real Capital Analytics Inc. The data include both completed and pending transactions. Manhattan and other New York City boroughs were the two biggest areas for deals, with Los Angeles third.

Lower Return

The Chinese are adding to a wave of investment in top markets by buyers including sovereign wealth funds, real estate investment trusts and private-equity firms. In the six major U.S. metro areas, commercial-property prices reached a five-year high in August, the latest month for which figures are available, and are up 6.2 percent this year, according to Moody’s Investors Service and Real Capital Analytics.

在美华人谈真实的美国生活和房价

在美华人谈真实的美国生活和房价
在美华人谈真实的美国生活和房价(芝加哥学院海外服务中心美国专家组,感谢天马_美国定制旅游供稿)

在美国生活有些年头了,说说真实的美国生活和房价。总体而言,普通美国人这年头买房没也有国内媒体说的那么容易,但是比起国内的老百姓而言,还是压力小很多。
本文较长,但相对客观全面,大家有兴趣的可以耐心看完。
本文从美国以下几个方面进行了描述
1.房价2.收入3.教育4.物价5.税收6.交通运输7.国土8.绿卡9.城市情况

【1.房价】

美国的房价与人口分布相关。一般而言,东西两岸(主要是纽约及周边的城市,还有加州)贵一点,中间地区便宜。另外,美国几乎人人有车,所以每个人的生活范围扩大了很多,买房时候的选择余地也很多。

美 国房子的中间价目前在20万美元左右。前面说过,东西两头贵,所以美国中间大部分地方的房价,都不到20万美元。我今年到过美国的两个中部城市,一个是 底特律,一个是堪萨斯城,就人口而言,这两个城市在美国排在10-50位之间,算是二线城市。但是人口100万都不到,中国大一点的县城都比它大。房价也 便宜,一个楼都只要10几万,甚至不到10万,20万出头都是很好的房子了。

但是这些城市人口少,根本看不到中国熙熙攘攘的人群。晚上睡觉,外面路上一点响动都没有,自然也没有什么丰富的夜生活。事实上,住在这些二线城市的美国人也是挺无聊的,所以年轻人还是会往纽约、洛杉矶等大城市跑。

这 里稍微说一句题外话,美国之所以形成这样的城市格局,说到底是自由经济社会体中,资源自由配置的结果。不想我们,一个大项目建在哪里,要发改委说了算。 美国都是大企业主导,企业觉得这个地方低价便宜、交通便利,就来这里设厂,可能一下子能涌进1-2万人口,城市便慢慢发展起来。

有一些地方,可能是某个企业的总部,或者是某个行业的云集之地。比如底特律,三大汽车巨头都在那里。这就带来了大量的就业。但是现在汽车工业不景气,大量裁员;加之底特律所在的五大湖区传统的制造业优势已不在,过去的几十年里,人口少了将近一半,很多房子都荒废掉。

【2.收入】

美 国是一个大企业主导的国家,每个城市大同小异。买东西,都去沃尔玛;吃饭,都去subway;买家电,都去Bestbuy;买衣服,都去GAP;买鞋子, 都去Nike……这些大企业几乎垄断了美国人所有的日常消费,是个无处不在的巨无霸,因此自然也要在每个地方聘用当地的员工。再加上电信、银行, 小城市里的美国人有很大比例都是在这些大企业工作,收入也都很均衡,大约在3-4万一年,这就构成了美国所谓的中产阶级。

一年收入3-4万,除去税和保险,也就2-3万,再除去生活费用,算一半,一年存下1-2万。买个15万的房子也要10年。但是这些人都是本地人,很多在当地就有房子,因此买房的需求都没那么强烈。
什么行业工资高?多是有技术含量的行业,比如医生、律师、金融、技术。在美国,你有一门别人不会的手艺,收入总是相对会高点。微软的工程师,最底层的,年薪基本上在10万美刀左右。而白宫的秘书,放在中国,肯定是高级公务员,但是前段时间新闻说,也就3万多一年。

一 个群体则在美国有更大的代表性。他们都处于30岁左右的年纪,还没有小孩。哪里找到好工作就去哪。洛杉矶有工作就来洛杉矶,呆了几年,在芝加哥有更好的 工作了,就去芝加哥。以前看过《时代》上的一篇文章,把这群人叫做Odyssey,就是希腊史诗中的《奥德赛》,到处晃荡的意思。这个在美国有很大的普遍 性,不属于洛杉矶专有的现象。这些人也不一定会在洛杉矶买房子。

这里可以看出美国人在买房上和中国人一个很大的差别,就是他们觉得阅历、生活比房子更重要。

当 然也有一些人,30岁左右,结婚了,那就会考虑在洛杉矶稳定下来买房子。如果夫妻俩有10万一年的收入,那么买个50-100万的房子,压力还是有,万一 失业了怎么办?美国公司说裁员就裁员。但是比起在北京上海同样10万人民币的收入,现在基本上都是200万以上的房子,压力要小得很多。

【3.教育】

——学区房——
美国的中小学阶段,都是以公立学校为主。当然也有私立中小学,质量也不错,不过一年可能要好几万学费,除非特别有钱的,一般人不会考虑。

公 立学校按学区招生,所以美国人为了小孩的教育,也买学区房。中国的一些大城市,这里是一个高档小区,背后可能就是城中村,大家都是读一个学校。美国 的小区好坏之分则更明显,你买得起这里的房子,才可能住在这个小区里。那租房子呢?好的小区基本上都在郊区,都是有钱人,不会把自己的房子租出去。往往倒 是市区,人多混杂的地方,才会有人把自己房子租出去。反差最明显的例子就是旧金山所在的湾区,湾区西边硅谷一带相对而言都是好的区,房价贵。而湾区的东 边,黑人多,乱了不少,即便房价便宜了不少,也很少有人愿意搬过去。

美国虽然没有中国这样人为设立的重点高中,但是只要知道学校是在哪个区的,那个高中好那个高中不好大家都是明白的。

——户口问题——

前 面有同学问,我的小孩要是没有户口能不能就近读书?美国没有户口这个概念,美国人看你是不是本地人就看你有没有在本地区纳税。而中小学阶段更是类似中国的 义务教育,只要学校没有招满,都可以就读书。一些中国的访问学者,在这里呆一年,我看就有不少把孩子从国内接过来,没在美国交一分钱的税,隔壁的美国小学 照样接收你入学。

——教育资源——

大家为了上好的学校,都往好的小区挤,结果好的区房价被炒高?这个现象肯定是有。否则湾区两边的房价也不会差那么多。但是有两点和中国有很大的不同。

第 一,就是美国的教育资源比较均衡,中国的农村小学和城里的小学,无论软件还是硬件,都相差甚远。所以很多农村里稍微有钱的就想搬到县城,让孩子读个好学 校。但是美国的中小学都是按照同一个标准建立的,无论是在设施还是在师资配备上基本没差。即便有差距,但是绝对不会中国那么大。

第 二,美国人更注重个性化教育。我们中国人说这个小学好,这个中学好,但是如果仔细想想,它究竟是好在哪里?答案无非是英语教育很强,奥数很强,有钢琴特色 班,升学率高之类。但是如果再仔细想想,我们会什么要学英语、奥数和钢琴?因为别人的孩子也在这样学,我的孩子也要这样学。但是对一般美国人而言,这些都 是次要的,重要的是发掘孩子的潜能,培养他的个性。成绩只有维持在一定的水平能够考上一定档次的学校就可以了。

美国GRE考试,相当于中国研究生入学考试,针对所有专业的,有个数学部分,难度只有中国初中的水平。如果你是数学专业的,那么还有一个专业考试,就难了。

这个是中国和美国教育理念最大的不同。当然,中国实在是人多,好的大学少,这是国情。所以考试一定要维持在一定的难度,否则没有区分度。

——学费相关——

美国的中小学不要学费。但是其它杂费还是有一些,一年大概几百块钱。上下学都有校车接送,那种黄色的大巴,美国电影里也很常见。而且小学生读书基本上没什么压力。我以前隔壁的小孩上小学一年级,每天早上10点校车接走,下午3点就送回来了。每天就看她在玩。

美国学生高中毕业考大学,都是学生自己申请的。每个人都会申请好几所学校,同时会被好几所学校录取。不存在我们的前后志愿、批次问题。最后自己选择一个。

申请的时候主要提交这么几个材料。一个是高中的成绩单、排名,第二个是SAT考试,相当于我们的高考。SAT在美国一年考7次,学生到了高二、高三都可以去考,只要在申请之前拿到分数就可以了。考砸了还可以把成绩取消掉重考。这两个是最主要的。

美国的大学招生主要也是看分数,看排名的。某个大学如果要说我们录取新生的素质高,就拿出SAT成绩来比,或者说我们百分之多少的学生的高中成绩是排在前10%的。

相 比房价,教育对美国人来说是一件更可怕的事情。大家都知道,美国最好的学校哈佛、耶鲁、普林斯顿等8所常青藤大学,此外,还有一些学校不是常青藤,但是完 全是一个档次的,比如斯坦福、芝加哥、麻省理工、加州理工。这些学校加起来总共20个,都是私立的。所以要评判美国学校档次,排名前20的算一个档次, 相当于我们的北大清华。但是我们13亿人口才北大、清华两所学校,美国3亿人口就有20所好大学。所以进这些学校要比我们容易好几十倍。美国人稍微能读点 书的,稍微有点钱的,都是想挤进这20个学校。这20个学校四年下来基本上都要20万美金,一般人都负担不起。

这 20个学校之后是州立学校,每个州1-2所。构成了美国大学20-100名的学校。但是加州例外,加州有10所,而且每所排名都不错。大家都熟悉加州伯克 利,在我们看来都是大牛校。但是在加州,只要稍微能读书的,基本上都能考进去——这是一个伯克利的哥们跟我说的。其实想想也不奇怪,前面已经有20 所大学了。州立学校对本州的学生便宜点,像加州学生进加州系统的这10所大学,一年学费大概7000-8000。

再往下,就是社区大学,相当于我们的大专,学费更便宜,一个学分几十块钱。有些人为了省钱,先去社区大学,读个两年,然后在转到其它大学。好在绝大部分的美国学校都是允许转学分的。

很 多中国人觉得美国人独立,读书不花家里的钱。这个也不全都是这样的,完全看你家里的经济条件。有些人家里有钱,父母就会给,甚至啃老的也不少。这几年,美 国人都在反思年轻人的生存能力是不是下降了,因为学历越来越高,好的工作不好找,差的工作又不想干,没钱,越来越多的年轻人是跟父母住在一起的。

——奖学金相关——

在本科阶段,奖学金覆盖面是很少的一部分。中国人出来的大部分读读博士,那么才会有免学费加上一个月1000-2000的生活费,相当于给学校给老师打工。这是两个概念。

所以即便是一个中上阶层的普通美国人,但是又不是那种学校抢着给你奖学金的顶尖的天才,如果要挤进前20名的私立大学的精英圈子,无论在竞争上、还是在经济上,压力其实都挺大的。

除了奖学金,就是贷款。government有各种低息和免息贷款。美国贷款读书也是很大一部分。

最后还有打工。但是打工的收入是微薄的。如果在学校打工,基本上是管管图书馆之类,一个小时10块钱算多了。如果去外面,一般都去肯德基之类的,跟中国比较类似。如果肯吃苦的话,生活费是可以赚回来的。但是如果是私立大学,靠打工赚学费就别想了。

【4.物价】

大部分的美国人月收入也就是在2、3千。有人可能会想,中国人收入在2000-3000人民币一个月的是主流,但是只够吃饭的,别说北京上海等大城市,就算小城市日子也是过得结结巴巴。美国人怎么看上去还是那么轻松。这就要说到美国的物价了。
以下是一些常用商品的大概价格(美元)—-
* 355毫升罐装可乐,4元/12罐
* 橙汁,3-5元/2升
* 鸡蛋,2元/12个
* 鸡,3-5元/只
* 烤鸡,5-8元/只
* 猪肉,2-3元/斤
* 牛肉,2-4元/斤
* gala小苹果,1元/斤
* 香蕉,8毛/斤
* 葡萄,1-2元/斤
* 卷心菜,3-5毛/斤(蔬菜水果价格随季节小幅波动)
* 土豆,2-3元/10斤
* 黄瓜,0.5-1元/根
* 食用油,4-6元/升
* 西红柿,1-2元/斤
* 曲奇饼干,2-3元/个
* 小蛋糕、面包,<1元/个
* 20厘米直径的Cheese蛋糕,3-5元/块
* 万宝路香烟,4-8元/包
* 啤酒,1-2元/小瓶(酒吧价格5-6元)
* 星巴克咖啡,2-4元/杯
* 固定电话+无线网络,40元/月
* 手机,40-100元/月(包月)
* 煤气,10-20块/月(冬季近20元)
* 电费(含垃圾清理、扫街费),90元/月
* 高露洁牙膏,2-3元/支
* 海飞丝洗发水,6-7元/瓶(750毫升)
* 毛巾,5-7元/条
* 保鲜膜、锡箔纸,2-3元/卷
* 笔记本电脑,500-2000元/台
* 打印纸,5-6元/500张
* 圆珠笔,1-2元/10支
* 一般办公桌/电脑桌,100-300元/个
* Levis牛仔裤 40-80元/条
* GAP T恤,15-30元/件
* GAP 外套,30-60元/件
* Guess,CK的衬衫,裤子,60-120元/件
* Nike,Adidas鞋子、运动服、10-120元/件
* Converse帆布鞋,30-50元/双
* Polo羊毛衫,30-60元/件
* Armani男士夹克,100-300元/件
* 西装,400-2000元/套
* Coach的背包,200-400元/个
* UGG的棉鞋,120元/双
* 肯德基/麦当劳套餐(汉堡+薯条+可乐),5-8元/套
* 一般的餐厅,10-20元/人

上面列出的那么多,有些东西的价格,可能会因为地区和季节的不同而不同。

美 国的蔬菜水果相对要比鸡肉猪肉贵,因为蔬菜水果有季节性,无法按需大规模生产;再一个原因,就是有保鲜期。所以美国的沃尔玛很少卖蔬菜水果,因为无法实现 全国物流调配。蔬菜水果一般都在一些地方性的超市卖。而且美国还有一个特色就是有farmer’s market。就像中国的赶集,都是定期定点的,农民拉着新鲜的蔬菜水果到市中心来卖,很受美国人欢迎。新鲜而且品种多,当然价格也比超市里面的高。这些 农民就是看到了大型零售商做不到的市场。

另外,美国有消费税,大概为8%-10%,每个州不一样。买100块的东西要付108元。吃饭要给小费,一般是税后10-20%。

总体而言,美国人月入2000-3000的话,日子还是过得去。你拿100元钱去超市,能够买上一推车的东西。过年过节去买衣服,你拿1000元钱也可以买不少。

所以我们说,美国的经济增长靠什么?主要就是内需。你去买菜吃饭买衣服,除了个别商品,基本上很少会有“这东西太贵,我买不起”的念头。美国人2000-3000元的收入都是在源源不断地花出去的。

【5.税收】(美国人认为税很重)

美 国人认为美国税很重,这也是美国人骂美国government的主要原因之一。那么美国个人一般要交多少税呢?这实在是一个不好回答的问题。主要原因在于 美国有一个返税制度。老百姓每年都要报税,向government说明自己一年收入多少,该交多少税,已经交了多少税,然后government根据每个 人的不同情况,返回一部分税款。

美 国的法律是一个冗长的体系。就拿个人所得税这一块为例,government一开始制定一个法律,规定收入的百分之几应该交税。结果张三说,我收入是跟邻 居王五一样,但是王五一个人生活,我有一家5口人要养,我花得比王五多,你要我跟王五交一样的税,显然是不合理的。想想是有道理的,好,议会开会,讨论半 天,制定一个法案,规定家里有小孩的返税一部分。过了20年,王五发现不对了。因为张三家的小孩长大了赚钱了,自己小孩倒是到处要花钱,负担明显比张三重 了。怎么办,议会再出一个法案解决这个问题。

所 以长期下来,考虑到个人和家庭的方方面面,形成了一个冗长的法律体系。到底要交多少税,能够返回多少税,普通人一般都搞不清。如果你都搞清了,你就是专家 了。所以一般人报税,都是去找专门的会计师。他们熟悉法律,几分钟就帮你搞定,而且还会想方设法帮你多返税。所以会计师收入为什么高,还是那个工资法则, 有技术含量的活,别人做不了,收入在美国自然会高出一截。一个客户十几分钟搞定,收你几十甚至上百元。在每年的报税季节能够狠狠赚一笔。

就个人所得税这一块而言,一般3-5万年薪的人1/3-1/4都要交税(具体包括联邦税、州税等不同种类)。收入越高,个税越高。

在返税的环节,总体而言就是家庭负担越重(供房、有小孩),返税越多,有的甚至能够全部返回。而刚毕业的没家产的单身小青年,负税最重。

除 了个人所得税,美国还有一个消费税。你买任何东西,都要交消费税,每个州税率都不相同。比如拉斯维加斯所在的沙漠地带的内达华州的消费税在7%左 右,好像是美国最低,你买100块的东西要付107块钱。而隔壁的加州则为10%,得付110元。金融危机以来,很多州都调高了消费税,调高1个百分点 government消费税的收入就能增加10%还多,这是一个十分可观的数目。当然,每调高一次,美国老百姓就骂一次,毕竟是在你身上拔羊毛。

除 了这个人所得税和消费税,个人赋税还有一块大头就是物业税。物业税也是根据地区和具体住房条件不同而不同。同样有冗长的法律对住房的用途和档次就行分类, 不同州的税率不一样,豪宅物业税会高,一般的住宅大概在1-2%左右的水平,2007年美国全国平均物业税率为1.38%。前面提到过的,你在曼哈顿有 100万的一套100平米房子,每个月大概要交1000多元的税。

物业税能够抑制投资购房,但是还是有钱可赚的。这套曼哈顿100平米的房子如果有2-3个卧室,一个月能够租2000-4000元。一个月还赚1000-3000的样子。

当 然,曼哈顿的公寓在美国是特例。因为除了曼哈顿,美国人主要都是独立房,价格也便宜。一套50万的房子,每个月大概交500-1000元的物业税。 而租金的话就看地段了。如果在洛杉矶有这样一栋楼,全部用来放租的话,隔个4-5个房间是没有问题,一个月能收2000-4000元的样子。当然,也是不 好赚钱的,要具体看买卖了。

总体而言,一套普通房子的物业税肯定是要比租同样房子的租金来得低很多,否则买房就毫无意义了。

美 国的税是重的。算上企业的税转嫁到个人头上的那部分在内,美国人收入的几乎一半是用来交了各种税费。羊毛都是出在羊身上,美国的高福利都是建立在赋税上 面。最简单的例子,你孩子读书的费用,你的养老金都是来自你交给国家的钱上。但是国家还是通过冗长的法律体系来尽量保证每个纳税人的纳税和回报成比例。

【6.交通运输】(美国几乎每个人都有车)

美 国几乎每个人都有车,每年到DMV(相当于我们的车管所)去登记一下,几十块钱;每两年做一次尾气排放测试,也是几十块钱。此外没有政府方面其它的费用。 考驾照,也是几十块钱,无需任何强制的培训,只要觉得自己会开了就可以去考。另外就是保险,就看你自己了,一年500-1000的车险都在正常的范围内。

油价也相对便宜,从洛杉矶到旧金山,大概600公里的路程,按照现在的美国油价,开600公里左右的油费大约在50美元,折算成人民币350元。而且美国高速几乎没有收费站。

飞机票也相对便宜,从东北角的纽约到西南角的洛杉矶,横跨整个美国,往返机票加上税费大约在300美元,折算成人民币2000元。所以即便是一个月1000-2000美元的低收入人群,出门旅游都不是什么遥远的事情。

那 么维持这些基础设施的的钱从哪里来?当然羊毛出在羊身上,收了你那么多的税,很大一部分用在基础设施里。虽然一辆车一年government只 收几十块,但是1亿辆车就有几十亿。而且美国的DMV(车管所)也不是什么牛逼的单位,员工平均收入也在3-5万的普通人群范围内。我所在地区的每个 DMV门口挂了一快牌子,显示着DMV收费的去处,其中行政支出大概占了10%,大部分还是投入基础设施建设中。

航 空公司也是如此,就算油费是全世界一个价,但是用的是美国的人员。所以要维持低价的飞机票价格,只有在成本上节省了。空姐大部分都是中老年妇女。除了简单 喝的饮料,不给其它吃的,要吃的话自己买,美国飞机上的空姐经常推着小推车问你这个要吗那个要吗,很像中国火车上的列车服务员。我碰到过几次连耳塞都不给 的,要看电影自己出钱买耳塞。

低 价的费用背后就是竞争,美国有10多家主要的航空公司。government的角色就是不让你垄断或者产生垄断联盟。竞争一上来,价格就低了。 而同时,价格低能够让更多的人来坐飞机,资源才能流动起来,社会效益就产生了。美国government在管治一个行业的时候基本上都是考虑两个因素:第 一,行业整体是不是发展了?第二,消费者是不是有更多的选择,更好的产品和服务?

【7.国土】900万平方公里

美国900多万平方公里的国土面积,和中国相当。但是同样也有很多不太适合居住的地方。

第一个就是天寒地冻的阿拉斯加,这个只有60几万人居住的州,面积比新疆还要大一点。

其 次,美国西南地区,内华达、亚利桑那和新墨西哥州,大部分都是荒漠地带。西部其它的一些州,像犹他、科罗拉多西部、蒙大拿、怀俄明,很大一块是山地。那里 除了部分地区有一些矿物和木材资源,或者适合搞一些旱地农业及畜牧业,居住环境也是不太理想的。这一块面积加起来(美国西部11个州,除了靠太平洋的加 州、俄勒冈州和华盛顿州以外的8个州)达220万平方公里,略少于西藏和内蒙古的面积总和(230万平方公里)。这么一大块地的人口总数却只有2100多 万,与内蒙古相当。其中一半人口集中在凤凰城、丹佛、盐湖城、拉斯维加斯的四个大城市及其附近。

不 难发现,美国广阔的西部地区,其实跟中国的西部也有几分类似。气候干燥,缺乏水资源。像拉斯维加斯就是建立在沙漠中的城市;实在生存不下去了,只好开赌 场。不过这一大片地区有着大量的国家公园,像科罗拉多大峡谷、黄石公园都在这个区域内。美国人大概因为没什么历史,没有什么太多的名胜古迹,因此这些国家 公园成为美国人旅游的首选。旅游业是这些地区很大的一笔收入。单单黄石公园一年的游客数量跟中国入藏游客相当。

那 么美国哪些地区适合居住?或者说美国人住在哪里?统计数据告诉我们,美国人口最多的四大州为加州、德州、纽约州和佛罗里达州。这四个州人口总共大约1 亿。也就是说三分之一的美国人生活在这四个州。如果再深入分析一下,就会发现这些地区的人口其实十分集中。纽约州大约2000万人口,其中1300万是生 活在纽约市及其周边的八个县当中(不包括邻近的新泽西等州)。加州70%人口集中在北加州的湾区和南加州的洛杉矶—-圣地亚哥一线。德州的2/3人口 分布在休斯敦、达拉斯、圣安东尼奥和奥斯丁四大城市圈。佛罗里达30%的人口住在迈阿密。

这 里顺便附带说说美国的土地制度。美国从政府到个人都可以拥有土地。比如国家公园,就是联邦政府拥有的土地,州公园(State park)就是州政府拥有的土地。这些公园无论是山区还是沙漠,都是政府所有。而政府一般会把路修通,对公众开放。有些土地是丘陵、森林、荒漠,没有使用 价值,连观光价值都没有,政府也会把这些地圈起来,算作”国有土地”。所以像犹他、内华达这样”穷山恶水”的州,70%以上的土地都为政府所有,这样的地 就叫做公共土地(public land)。

【8.绿卡】

对 大部分中国人而言,读书和工作是比较可行的定居美国的两条道路。80年代、90年代来美国读书的,几乎是清一色的理工专业。因为那个时候中国人相对比较 穷,只有靠美国大学的全额奖学金才能过来读书。而美国大学里面,往往只有理工专业才会有充裕的资金招研究生。而且招的几乎都是博士。

中国人要留在美国,最大的问题就是身份问题。学生身份结束之后,必须转成工作签证,它需要公司帮你申请。所以你不能像美国人那么潇洒地可以先不找工作,或者做个体户。你必须先要找到工作,而且公司要愿意帮你申请工作签证。否则就是黑户口。

有 了工作签证,如果有人打算长久呆在美国的话,就可以考虑申请绿卡了。绿卡也是由公司帮你申请。所以你必须老老实实呆在公司,不能给老板发脾气说不干了, 否则工作签证以及绿卡申请都会失效。所以对中国人而言,进大公司是理想的选择,大公司如果不裁员,基本上不会有不太开心的事情。而一些小公司,帮你申请了 工作签证或者绿卡,就让你卖力干活,还压低工资,你有苦也说不出。不过就我个人的感受而言,美国人公司相对而言都是比较好一些;有些过分的老板往往是华人 或者亚洲人。

申 请绿卡有排期,就是申请的人多,排队等。但是每个国家都不一样。发达国家很快就可以拿到。需要等待时间最长的就是中国、印度、墨西哥这几个难兄难弟。 911之后美国收紧移民政策,大概中国人要4-5年才能等到。所以现在从你来美国读书,到工作签证,再到拿到绿卡,将近要10年。

对于大部分靠读书来美国的人而言,走的都是这样一条类似的道路。有些人可能觉得太辛苦,那些也有捷径,嫁个美国人或者有绿卡的直接解决问题。

除了读书之外,如果有钱,可以通过投资移民过来。

【9.城市情况】

——洛杉矶——

洛杉矶是美国第二大城市,很多人以为应该高楼林立。但是事实上,洛杉矶的高楼没有几幢,更大面积的地方是小楼。洛杉矶是个巨大的城市,加上周边的区县。如果以每小时100公里速度开车的话,从东到西要一个小时,从北到南也要一个小时。

洛 杉矶是块状结构。每个区定位不同,有一些好区,比如好莱坞、比佛利、靠海的santa monica,房价动不动就是上百万,几百万几千万也不少见。Pasadena是白人聚居的区,环境要好很多,房价大概就接近了100万。地段更好的 Hollywood, santa monica几个区,同样100万左右的房子,面积就要小很多,院子也没那么大。

总 体而言,在洛杉矶买房要比在美国的二线城市贵很多,但是选择余地同样还是大很多。如果是个年轻人,您首先可以买公寓,美国人叫condo,相当于中国的商 品房。以洛杉矶市中心金融区为例,一个比较新的公寓楼售价30-40万美元,面积在70-150平米不等。对照美国人均4-5万的收入,这个价格其实算高 了,但是对照中国的房价收入比,要便宜很多。如果要成家买房,美国人一般都是买house,也就是带院子的独立小楼。

洛杉矶房子的均价,现在是40万左右,那么40万以下的房子都在哪里?其实这些便宜房子都在洛杉矶很外延的地方。过去几年,美国房地产业发展,也是造城运动。但是美国不像中国,无法拆迁。因此只能在城市外沿造新城。

美 国很多年轻人的确是没有房子。但是他们没有房子不是因为买不起房子,而是因为他们不想买房子。如果他们存心想买,按照我上面说的如果夫妻俩有10万一年的 薪水,这个是平均水平,80%的美国人收入在这个范围内,按照这个收入要在洛杉矶买个50-100万的房子,是在可承受范围之内。而我们在北京上海,夫妻 俩的收入也算10万人民币,现在基本上都是200万以上了,压力不是大一点点!

洛杉矶的房价只是高,而北京上海的房价已经是离谱了。所以我说,中国的房价不仅仅是房价的问题,而是危机到整一代人和整个国家未来的问题。为什么这样说,房价高,高的离谱,让人看不到希望,看不到希望自然会厌恶工作打发生活,哪里会有进步?

而 对于美国人而言,房价和生活基本上体现了良性循环。你只要好好工作,即便在洛杉矶这样的大城市,还是能够买得起房子,生活是有未来的。另一方面,正是因为 房子的压力在可承受范围之内,所以每个人才会有心思去干自己喜欢干的事情,干好自己喜欢干的事情,这样社会才会有进步。

——纽约——

纽约市由五个区组成,最核心的区是曼哈顿。曼哈顿长什么样呢?它其实是一个狭长的半岛。曼哈顿59平方公里的面积上,住着163万人。如果再往上看,整个纽约5个区790平方公里,人口827万。

曼哈顿岛上基本都是高楼了,有些楼都几十年,甚至上百年了,外表可能显得十分陈旧,好在美国人注重维护,内部的装修也在不断更新,因此里面住着还是很舒适的。你看看《老友记》就有大致的感觉了。

曼哈顿的房价自然也不会便宜了。一般2室2厅100平米多一点(使用面积),至少都是100万美元了,折算面积的话1万美金一平米起,高不封顶。

有没有便宜的,也有。就是面积小一点。类似于那种单身公寓,一个卧室的,价格也是1万美金一平米,总价50万也能买到。

这个是曼哈顿大致房价。曼哈顿,相当于北京二环内。

美国有物业税。如果你在曼哈顿有一个100几十万的房子,一个月大概要交1000块钱。这只是一个大概数,根据房子的不同而不同。

那 么曼哈顿居民的收入是多少?美国官方数据说,曼哈顿人均收入10万一年,号称美国首富区。我前面说了,在美国大部分地区,10万一年算高薪了,微软、 Google给工程师才这个价。但是注意,曼哈顿因为富人太有钱了,因此普通居民也就”被平均”了,其实在曼哈顿,3-5万也是普通人的工资。很多行业, 比如新闻、比如广告、甚至于金融行业底层非核心的岗位,也就是3-5万的收入。要在曼哈顿买房,压力在美国毫无疑问是最大的。更何况,曼哈顿的消费要比美 国其他地方稍微高一些。

当 然,普通人即便在曼哈顿上班,也不会在曼哈顿买房。房价贵是一方面,另外一个原因就是,很多高楼挤在一起,生活太压抑了。所以,很多人跑到岛外的其它区或 者新泽西买房。出了曼哈顿,房价会立即便宜很多。同样档次的公寓楼在曼哈顿要100万,隔了一条河的布鲁克林价格可以差一半,50-60万就能拿下。如果 还是觉得贵,你可以去皇后区,价格还可以便宜一二十万。同时,纽约的地铁十分发达,上下班也十分方便。

所 以我们这里可以分析一下,纽约跟北京比,面积、人口都差不多。纽约还是给普通老百姓选择的余地,曼哈顿的豪宅你尽管去贵,但是我还是能够用相当于10年薪 水的价格在合理地段的买到100平米的房子。而在北京,就是普通居民也有5万人民币的年收入,现在想花50万买个100平米的房子基本上快到天津了吧。

——拉斯维加斯——

20世纪初,拉斯维加斯还是一个沙漠小镇。周围几百里没有人烟。气候十分恶劣,干燥,稍微呆上几个钟头,就能马上感觉到嘴唇和皮肤干裂。

真 正让拉斯维加斯发家的有两件大事。一是上个世纪30年代,美国政府在拉斯维加斯的边上建了胡佛大坝,形成了一个人口湖,这为城市发展提供了大量的水资源; 同时胡佛大坝吸引了不少游客,推动了旅游业的发展。第二个是赌博业在内华达州的合法化。很多赌徒开始跑到山高皇帝远的拉斯维加斯去赌钱。所以拉斯维加斯在 1940—-1950年间开始了第一轮的发展。1900年的时候拉斯维加斯的居民只有25个人,到了1960年,拉斯维加斯的居民达到了6万多 人。

在 赌场正规化之后,拉斯维加斯进入了第二轮的发展。现在,市中心拉斯维加斯大道上的一些大酒店,都是在这之后开始建造的。人们去拉斯维加斯玩,基本上就是 逛这条大道,也不是很长。大道两边的酒店上面是客房,下面都是赌场。此外还有一些吃饭、洗澡等服务行业。另外一个就是演出。脱衣舞依旧是有的,但是拉斯维 加斯估计考虑到长远发展,这些年一直在提升整体的文化层次,所以现在一些大酒店基本上都是正规的秀,不少都是挺有文化的东西,门票都要几十元,甚至上百元 美金。脱衣服的场子基本上被挤到小巷子里去了。

发展到了今天,拉斯维加斯有50万居民。整个城市几乎没有实业,主要靠旅游、博彩和会展业。因此受宏观经济影响很大。经济好的时候,大家都去那里玩,住酒店、赌钱、看秀、吃饭;但是当经济不好的时候,赌场就空空荡荡了,很多公司的会展计划都压缩了。

除 了旅游和赌博,不得不说拉斯维加斯的房地产。在美国次贷危机爆发之前,维加斯也造了大量房子,相当一部分是酒店式公寓,吸引外地投资客。2001年的时 候,拉斯维加斯房价的中间数在12万美元,然后一路攀升,到了2006年最高点的时候接近30万美元。然后开始掉头,现在中间数跌到13万美元,而且下跌 的趋势还没有停止。拉斯维加斯也是美国这次次贷危机的重灾区。

所 以像拉斯维加斯这样的城市,本身几乎没有资源。走出靠旅游、赌博这样一条发家致富的道路,应该是成功的。但是也应该看到,这些行业,包括房地产,都是建立 在实体经济的基础之上,抗风险性非常弱。经济下滑的时候,人们可以不去旅游,但是吃饭的钱不能省。这就是此次经济危机为什么给拉斯维加斯这样的城市一个沉 重的打击,而沃尔玛却能够在此波危机中,一支独秀,销售额稳步增长的原因。

——西雅图——

西雅图是一个二线城市,美国是大企业主导的国家,西雅图就有个有钱的大款——微软。一个这样的企业入驻某个城市,基本上可以改变这个城市。
微 软在西雅图的周边的一个区,自从微软几十年前入驻这个区之后,这个区就迅速发展起来。首先是房价飙升,微软有几万个人在西雅图工作,几万人涌入这个城市, 而且都是高消费群体,自然能够带动当地的经济发展。加上地理位置好——靠海,有炒作的价值,所以比一般的二线城市要高很多。但是本地人也没什么抱怨。 因为自家的房子都是在升值了,尤其在过去的几年。数据显示,西雅图房价的中间数从1989年的22.1万飙到2006年的最高时候的44.7万(17年才 翻番,在中国看来毛毛雨)。但是现在金融危机又给打回去了,中间数跌倒34万。
如果你是微软的工程师,一年有10万收入,税和保险大概占到1/3,到手6-7万,一年可以存4-5万,那么大概需要将近10年的时间买一个房子。当然这只是中国人思维,美国人可能存不下这么多
当然不是人人都能够在微软得到一份年薪10万的工作。如果你在星巴克做服务员,收入也就在3-5万的范围。那么要买西雅图的房子的话,压力就大很多了。(感谢天马_美国定制旅游供稿)芝加哥国际英语学院海外服务中心美国专家组


Keith Tse (S), Realtor®
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Brilliant Space Hawaii | 柏瑞安夏威夷投资公司
谢绍基 | 销售总监 China Sale Director
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移民篇 問与答

移民篇 問与答

By 您好媒体夏威夷 Nihao Media Hawaii

Interview of Immigration Attorney Alan W. C. Ma
Q: 马渭泉律师,谢谢你接受我们创刊号的专访.

A: 不用客气。我很高兴知道你们发行一份内容丰富精彩而且设计精美的 刊物来介绍夏威夷.

Q: 马律师,我们了解你是一位资深的美国移民律师,你可否自我介绍一下吗?

A 当然啦。我从业美国移民法工作已有27年。当中曾兼任夏威夷大学法学 院的移民法教授,夏威夷州驻中国及香港贸易代表。我亦被同业在过去二十 年连续推选为美国最优秀的移民律师之一。我是夏威夷 州唯一被连选到这 项最高荣誉这么持久的律师。

Q 目前中国人对美国移民兴起一个新浪潮,你可否向我们详细介绍一下移民美国的途径吗?

A:目前在中国大小报纸及网站广告中,大家都可以见到非常多的美国投资移 民或简称EB-5的项目在推广。这个应该是比较简单的办法来申请到美国移 民或所谓绿卡的身份。
Q:什么是EB-5项目呢?
A:EB-5是(Employment Based 5th preference)的简称。美国国会在1990年设 立该法律,鼓励世界各地的企业家来美发展,创造美国人就业机会,
推动经 济发展。

Q:EB-5的法律要求是什么呢?

A:很简单来说,一位外国投资者只要在法律改革后(1990年11月29日)以下列三个办法中之一,成立一个“新企业”及创造10个就业机会便可:
投资一家新企业;大幅度改革一家1990年11月29日前成立的企业;大幅度扩展一家在1990年11月29日后成立的企业。但目前在中国推广的项目是以第一个办法为主,所以中国的朋友只有认识这 个办法为多。

Q: 创造10个工作机会是硬性的吗?

A: 不是!因为一般商业人士都不愿意在法律要求下,被迫雇用10个固定全职工作人员,所以目前法律也允许一个外国人投资到一些被美国移民局指定 为“区域”中心(Regional Center)的地区或项目,有助美国经济,而投资 者将可以通过一个“间接”创造工作机会的方式来雇用少于10个职员达到 法律要求。

Q: 在夏威夷州有区域中心来方便投资者少请过10个工作人员来申请EB-5 吗?

A 有。夏威夷有两个公众(public)区域中心。一个是夏威夷州政府经济贸易 发展局(DBEDT)所拥有而包括全州地区的“区域中心”。另外是一家私 人拥有由我法律事务所代为管理全州地区的“区域中心”。

Q:这两个公众区域中心目前有项目在推广中吗?

A:有,但因为夏威夷的项目比较少,所以都很快就被投资者全部接纳。故此 有兴趣在夏威夷投资EB-5的人仕请到本事务所或夏威夷经济贸易发展局 查询。

Q:投资EB-5的全额是多少呢?

A:EB-5法律是有50万及100万美元的两大投资额的分别。简单来说如果要以 少额50万美国来申请到EB-5绿卡,投资的地点所谓“目标地区”(Target Employment Area)。即是在人口少(人口统计区内少于2万人)或失业率 高(当地的失业率要比国家高1.5倍以上)的地点。

Q:夏威夷有很多目标地区吗?

A:因为夏威夷一直都是经济比较旺盛而失业率低,所以目标地区并不多。一般来说,在瓦胡岛 (Oahu)以外(除了Hilo市之外),所有的外岛地区是人口少而被视为目标地区。

Q:那么如果要投资100万美元才能申请EB-5,不是资金风险很高吗?

A:不是的。往往资金投放到失业率高及人口少的地方,尽管所投资金较少,风险度才较高。

Q:资金一定要投到人家的项目吗?

A:其实法律没有要求资金一定要投到别人的项目才可以申请EB-5绿卡。可是因为外国来的企业家对美国的经济环境和情况都不熟悉和了解,所以法律允许外国投资者投到美国人创做的发展项目。

Q:请问一般EB-5项目有什么的风险?

A:我们从法律工作人士的角度来看,EB-5投资有二大风险:一是商业风 险,就是资金投资后,发展商没有能达到预期的回报,投资者在金钱上 有所损失。第二大风险是法律性风险,就是说投资者投了钱以后,不能为自 己和家人申请到绿卡。

Q:那如何能够避免和减低商业跟法律上的风险呢?
A:要对投资者争取到最高的保障,这个是因人而异。我们当律师的都是要清楚发展商的经验和能力,发展公司的背景,还有发展项目的可行性。然后再分析投资者的个人背景,资金来源证明,才能比较准确的分析一个投资者的资金跟法律上的风险。

Q:一般来说,谁有资格申请EB-5投资移民?
A:法律只要求申请人在21岁以上,有提供资金的能力跟能够证明到资金的合法来源,不管他的教育程度,商业背景和能力,都可以申请EB-5投资移 民,而且申请人也可以带他的配偶,和21岁以下的儿女一起到美。

Q:法律是否要求投资者一定要迁移到项目的所在地区,才能拿到EB-5移民签证吗?
A:法律没有要求投资者一定要住在项目所在地,才可以申请到EB-5签证。可是我们一般的EB-5客户,大部分都是住在夏威夷,国为夏威夷环境优美,清净,气候好。所以是很受中国人喜欢的移民地区。

Q:如果一个项目在某种情况下失败了,那投资者就要放弃他的绿卡身份吗?
A:不是的,移民法条是允许移民局人士考虑,如果投资者在他没能控制的情况下,所投的项目失败了,投资者还是可以保
留他们的绿卡身份的。

Q:有兴趣申请移民的中国朋友 他应该怎么样开始申请程序?
A:做为一个有多年经验的移民律师,我往往建议有兴趣移民美国的客户,允 许我们做出他们背景的了解和分析,然后做出我们专业性的建议才做出投资 的行作。我们的工作范围并不是盲目地替客户申请到绿卡。我们的工作是 全面性的考虑到保护客户:在美国税法的责任,投资的安全,家人身份的保护跟他进出美国的自由等等问题,才做出一个最理想的移民方法的建议。

Q:马律师,那就是说,除了EB-5以外,还有其他的移民美国的途径吗?
A:是的。我们除了建议EB-5以外,还有其他的渠道会建议给客户考虑。这些渠道,是以客户的经商经验,英语能力及财政能力来决定的。

Q:按你说,一个有兴趣移民美国的朋友,是需要找一个移民律师来协作,你有什么建议可以找到最理想的律师呢?
A:移民方面的法律工作是一种需要经验丰富的律师才比较提供可靠的服务。所以一个客户应该小心了解及清楚所请的受托律师,从移民跟商业的背景都是 经验丰富,而且有较高的名誉,才委托他来处理整个移民申请程序。因为移 民亦是一件终身大事,不可轻视。

Q:谢谢马律师今天接受我们的访问。
A:谢谢,我希望你们的刊物会受大众读者的爱护和支持。

Alan W.C. Ma, Esq. Law Offices of Alan W.C. Ma
Pan Am Building, 1600 Kapiolani Blvd., Suite 520
Honolulu, Hawaii 96814 Phone: (808) 944-1188, Fax: (808) 944-8877