旅遊業景氣回升 夏威夷房產重返天堂

編譯許世函/特譯

夏威夷經濟一度受到美國金融危機餘波及日本大海嘯重擊,房地產市場陷入低迷,但受惠於旅遊業景氣回升,旅遊業收入創新高,夏威夷近來房產投資爆熱。

夏威夷房地產正重返天堂榮景,隨著亞洲富豪遊客到來,和因科技業蓬勃發展而致富的北加州遊客人數導致住房需求增加,地產投資商及銀行團正在尋求卡位先機。

旅客訂房率直線升

根據研究機構STR數據,歐胡島(Oahu)旅遊人數在夏威夷州八個主要島嶼中來訪最多,且歐胡島的飯店訂房率在全美國25個主要地區中名列第一。

飯店管理顧問公司Hospitality Advisors主任陶伊(Joseph Toy)表示,夏威夷來訪遊客以日本、中國和南韓為大宗,隨著日本大海嘯後旅遊人數回籠,加上中韓的富裕人口成長推升遊客人數。

根據該飯店管理顧問公司數據,截至今年9月底,夏威夷飯店旅遊業營收為36.2億美元,創下新高。相較於2009年,當時美國正歷經次貸風暴後的經濟大衰退,當年前9個月只有25.9億美元的低點。同時日本去年3月發生的大地震和海嘯,也讓夏威夷觀光的日人減少。

根據產業顧問公司HVS與STR數據顯示,歐胡島的平均飯店價值至2015年每一客房為54萬7764美元,攀升24%。在全美65個主要地區上漲幅度是全美第二高,僅次於紐約市。

土地有限炙手可熱

產業顧問公司HVS資深管理經理Suzanne Mellen表示,由於夏威夷限制新屋開工的法律(Waikiki土地分區管理條例),使得房產炙手可熱,坐落於海灘的飯店更是金雞母,全然不可取代。由於夏威夷嚴格的環境和開發法規,讓許多飯店投資商無法新建飯店,只能有限度的整修現有飯店,法規嚴格限制夏威夷過度開發,尤其是在濱海地區。

今年8月華特迪士尼(Walt Disney)集團,宣布擴建其去年在歐胡島才剛開幕的Aulani Resort飯店,未透露空間規模。Burbank集團則計畫在旗下飯店加蓋第三座游泳池和興建兒童戲水區,計畫在明年中完工。

旅遊人數方面,根據夏威夷旅遊局統計,截至今年9月底為止,夏威夷的班機搭乘人數上升7.3%,來自亞洲的班機訂位人數攀升47%,單是日本就上升13%,包含紐澳的大洋洲人數也大幅上升30%,美國西岸的班機訂位人數微升4.1%。

根據夏威夷旅遊局報告,截至今年9月底的夏威夷入境人數為597萬人次,上升9.6%,其中主要來自日本,上升幅度為16%,中國和南韓兩國加起來上升幅度就達27%。

夏威夷的經濟復甦動能主要來自於旅遊業推升,連鎖效應之下,剔除飯店的房地產也有起色。根據房地產服務商Collier數據,夏威夷的營建許可件數截至今年9月底為止揚升了33%,營建計畫包括住宅和工業申請,金額達12億美元,為2007年後最高水平,當時營建許可計畫的金額規模為創紀錄的13.5億美元。

在首府檀香山(又名火奴魯魯,Homolulu),未來3年內有12起大廈建案將要進行,建案容量約為3000戶。房地產服務商Collier的顧問和研究部門Michael Hamasu表示,此成長規模大約與2006及2007年高峰時期相當。

科技聞人競買房

實際上,科技業者早已開始在夏威夷買房。甲骨文的創辦人Larry Ellison今年稍早以未透露價格買下了Lanai島的98%土地,超過88000英畝,包括兩間飯店、兩座頂級高爾夫球場與數間俱樂部。

根據Collier數據,夏威夷商用不動產轉讓交易金額量今年很可能達到20億美元,自2007年以來最高水準,當時金額為30.4億美元,在可預見的未來,房地產投資很可能繼續增加。

在茂宜島(Maui)有兩件集合住宅的建設正在進行,歐胡島有數件大型住宅建案正在規劃。

由房地產投資商Kennedy Wilson與IHP Capital Partners組成的合資企業,耗資大約3億美元在夏威夷主島的海岸進行高爾夫球場與住宅的開發案,預期10至15年完工,市價約在10億美元。

此開發案為近5年來夏威夷主島首見的住宅開發,雖然建照在2004年核發,但在經濟衰退期間停工。這起建案預計500戶,佔地500英畝,約200公頃。

該投資商執行長Willam McMorrow表示,預計買主有80%來自美國加州,剩餘部分來自奧瑞岡州的西雅圖和波特蘭。 

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