房价“合理回归”势在必行 全行业陷入缺钱困局

中国指数研究院近日公布的数据显示,1月全国100个城市住宅平均价格为8793元/平方米,环比2011年12月下跌0.18%,至此百城住宅平均价格环比出现五连跌。更加值得关注的是,北京等十大城市平均价格同比下跌0.62%,这是自2010年6月以来首次同比下跌。严厉调控之下,国内楼市的种种“神话”正在破灭,在房价“合理回归”的刚性要求下,房地产业“转型发展”谋求突围迫在眉睫。

  楼市黄金时代终结

  根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示,2012年1月,百城住宅价格同比2011年1月上涨1.71%,涨幅较上月缩小1.16个百分点,是自2011年8月以来的最低涨幅。其中,3个城市同比涨幅介于10%至13%之间,75个城市同比涨幅在10%以内。同比 来 看 , 北 京 等 十 大 城 市 平 均 价 格 下跌0.62%,是自2010年6月以来首次同比下跌。1月,同比下跌的城市有6个,较上月增加1个。

  尽管百城价格环比跌幅略有缩小,但多数城市降价项目逐渐增多。从区域来看,降价仍以供应量较大的远郊区县项目为主,近期降价趋势逐渐向内城蔓延。此外,降价项目多以新开盘项目为主,为吸引更多购房者,新项目趁开盘之际加大优惠力度或将成为趋势。

  业内人士称,中国楼市已迎来一个新的低谷。统计数据显示,近10年来,多数年份商品房销售面积同比增幅均在10%以上,特别是楼市繁荣的2005年和2009年,增幅更是高达40%以上。而2011年全国商品房销售面积为10.99亿平方米,仅增长4.9%,增速回落5.2个百分点,比1-11月回落3.6个百分点。如此情景,仅比金融危机影响下的2008年楼市好一些。

  与销量大幅下降相伴的是库存的持续高企。截至2011年12月底,中原监测到的标杆房企在售项目的库存量约为2496万平方米,同2011年5月底相比,标杆房企的库存量增加约7成。而全国商品房待售面积在2011年年底则达到27194万平方米,增长26 .1%,增速比上年加快18 .0个百分点。我国10大典型城市商品住宅库存总量高达6000万平方米,与去年同期相比,新增1700万平方米库存量,增长约40%。

  另外,去年全国房地产开发企业完成新开工面积19.01亿平方米,同比增长16.2%,增幅大幅回落24.5个百分点,低于近年来的平均增幅。在房地产调控政策不放松的情况下,房地产开发企业对市场预期悲观。上海易居房地产研究院副院长杨红旭说,考虑到去年土地成交、企业资金等情况,预计2012年全国房地产开发企业的新开工面积将出现10年来的首次负增长。

  全行业陷入缺钱困局

  业内人士认为,房地产行业经历多次调控后,过去推动其高速发展的多种因素已经渐渐终结,尤其是信贷政策的收紧,使得房地产业正陷入一个全行业缺钱的困局之中。1月30日,央行发布的《2011年金融机构贷款投向统计报告》显示,2011年全年房地产累计新增贷款共1.26万亿元,较前一年下降38%,占新增贷款总额的比例为16.9%,较上年下降8.5个百分点。其中,2011年末,保障性住房开发贷款余额3499亿元,全年累计增加1751亿元,占同期房产开发贷款增量的50.1%,比年初水平提高31.7个百分点。

  业内人士称,从报告公布的数据看,2011年房地产新增贷款出现大幅缩减,其中超过一半的贷款投向保障房建设。在调控力度不减的大背景下,贷款难度的加大,必然促使房企融资成本增加,2012年房企的融资困局仍然难有突破。

  相关统计数据显示,2012年将迎来房地产企业偿债高峰,各种离岸私募债、房地产信托、房地产基金以及民间信贷等在2012年即将到期的债务总额达到数万亿元。有机构预测,房地产企业的偿债高峰在2012年和销售回笼资金的低谷相重合,使得房企资金链从2012年二季度起将进一步恶化,甚至将比2008年的最差水平更糟。

  销售受阻、库存激增正令房地产开发商资金链深度承压,中小房企尤其是资金严重匮乏的企业开始加速以股权和项目换取现金。北京中原市场研究部统计数据显示,2011年楼市规模股权变动超过124宗,交易金额471 .76亿,同比分别上涨47.6%、185.5%。进入2012年,股权交易再度升温。在1月份公开市场全国楼市成交规模(交易额超千万元)股权交易达到了20宗,披露市值达到了67.8亿元,相比2011年同期的9宗31亿元的规模上涨了120%。

  两三年以前,房地产业堪称“吸金池”。而眼下,越来越多企业被迫退出。武汉市房管局去年四季度公布的数据显示,截至2011年10月底,武汉的在册房企比2010年同期减少了200余家。北京、上海等地也有大量房企项目公司甚至母公司退出楼市。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,目前开发商的开发贷款已经萎缩的非常厉害,同时各类资金来源都面临增长乏力的情况。一方面,今年房地产开发企业的融资环境难以全面向好;另一方面,房地产开发企业的资金回笼仍将艰难;此外,外资对国内房地产市场持悲观态度,在今年难以大幅增加。他预计,2012年的资金来源不容乐观,估计只会有8%左右的增幅。

  “以钱炒钱”模式失灵 房企亟待转型

  瑞信研究院近日公布的调查结果显示,中国消费者在未来两年购买不动产的意愿为16%,比2010年进一步下降。严厉的限购、越来越高的购房门槛以及风险意识的逐渐提高,让不少人对楼市望而却步,稳赚不赔的“全民炒房”时代终结,而对开发商来说,疯狂圈地“以钱炒钱”的模式已经失灵,必须改变过去粗放式的开发模式。

  专家称,绿城等房企过去“狂飙突进”的一大动力就是高杠杆率,但一旦资金面全面卡紧,高负债率的危机便会逐渐暴露。绿城“高举高打”陷入困境,值得反思。数据显示,绿城集团2011年累计销售金额为353亿元,较上一年降幅超过30%。曾在2009年喊出“三年赶超万科”的绿城,去年在大型房企中的排名已经跌出了前二十。有统计数据显示,2012年绿城将有120-140亿短期债务到期(含条件苛刻的信托融资)。此外绿城全年建设成本在160-170亿,两大成本合计超300亿。而绿城去年全年销售金额仅330亿。为缓解资金压力,去年年底至今年年初的一周之内,绿城连续出售了5个项目的股权套现近40亿元,近日瑞银披露,绿城将再出售4个项目,以期再套现60亿元。

  SO H O中国董事长潘石屹说:“过去十五年中国房地产业的高速增长,背后是中国的城市化。在这过程中,地价、房价均快速上涨,开发商大规模圈钱、圈地。但是,从2012年开始,这种只重规模的商业模式已经结束。”

  事实上,2011年房地产开发商就已开始“转战”和“转型”,一是从一线城市向二三线城市“转场”,二是由于住宅产品的前景不乐观,不少开发商转型做商业地产。还有一些传统房企则谋求跨界经营,“星河湾”跨入白酒行业,碧桂园在内蒙古锡林郭勒盟建立投资公司,主营褐煤开采和煤化工,万达集团更是横跨商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假等五大产业。

  国务院总理温家宝1月31日在国务院第六次全体会议上指出:“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施,促进房价合理回归。”据不完全统计,这是温总理两年以来第五次公开提出要促进房价的合理回归。专家认为,借助于中国经济的深厚腹地和城市化的快速进程,中国楼市依然有着巨大的空间优势,但在房价“合理回归”的刚性要求下,房地产企业“转型发展”已没有退路。

稿件来源:经济参考报 实习编辑:赵晓丽

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